#금호21구역 #재개발 #금호동 #금호동3가 #성동구 #금남시장 #성동구재개발 #조합설립인가 #인정률 #사업타당성 1. 개요 가. 현재 모습
금호21구역 현재 모습
금호21지구는 아파트 1219가구(임대주택 220가구 포함)가 들어설 예정인 재개발 지역이다. 금호동4가에 위치한 금남시장 북쪽 구릉지에 위치한 재개발 지역입니다. 구릉지에 위치해 있고 오래된 집들이 많다는 이유로 재개발 얘기가 많이 나오곤 했습니다. 그러나 2종 주거지역의 층수 제한(7층)으로 인해 재개발이 제대로 추진됐다. 최고층수 제한이 완화된 이후 신속한 통합계획 재개발을 추진해 2023년 9월 정비구역 지정을 완료해 2024년 11월 승인률이 75%를 넘었다. 완료되었습니다. 금호21지구에서는 조합설립 승인이 완료됨에 따라 시공사 선정 등 후속사업 절차가 진행될 것으로 예상된다. 2023년 9월 정비구역 지정을 기준으로 금호21지구의 사업타당성은 다음과 같이 추정된다. 비. 사업개요 1) 토지이용계획
금호21지구 토지이용계획 금호21지구 토지이용계획을 보면 총면적 22,822평 중 건물이 건축되거나 유지관리될 부지 면적은 15,575평입니다. 유지관리 기반시설 규모는 7,247평으로 도로(4,802평), 공원(2,038평), 녹지(407평) 등으로 구성된다. 공원 내에는 사회복지시설(223평)을 건립해 건물 기부금으로 사용할 예정이다. 또한, 부지 15,575평에는 종교시설부지를 포함한 유지시설 997평이 포함되며, 주택 및 상점이 들어설 예정인 토지는 주거용지 12,995평, 주거단지 1,353평, 주거용지 230평입니다. 상업적인 사용. 요약하면 다음과 같습니다.
– 연면적 : 22,822평 – 부지면적 : 15,575평(주택 12,995평, 주거단지 1,353평, 상업지역 230평, 종교시설 등 997평) – 정비기반시설 등 : 7,247평(도로, 공원, 녹지) 공간, 사회복지시설) )
2) 건축시설계획
건축시설계획1
건축시설계획을 보면, 주택 및 상가가 들어설 토지 중 주거용지(12,995평)는 2종 주거지역으로 법정상층용적율 249.97%가 적용되며, 주거단지 부지는 (1,353평) 법정상층용적율 300%가 적용됩니다. 받다. 그리고 230평형의 상업시설(근린생활시설)부지는 용적률 최대 200%를 적용받습니다.
건축시설계획2
전체 공급면적은 각 부지의 대지면적에 용적률을 곱해 계산한 약 3만7000평이다. 이 중 주택은 35,850평, 상업공간은 1,150평으로 구성되어 있다. 그리고 연면적은 공급면적의 1.67배인 약 61,800평이 될 것으로 예상된다. 요약하면 다음과 같습니다.
– 부지면적 : 15,575평(주택 12,995평, 주거단지 1,353평, 상업면적 230평, 종교용지 등 997평) – 용적률 : 249.97%(주택), 300%(주거단지), 200%( 상업시설) – 공급면적 : 37,000평(주택) 35,850평, 상업면적 1,150평) – 연면적 : 61,800평(공급면적의 1.67배 추정)
2. 사업타당성 분석 가. 총비용 분석 금호21지구의 총비용을 분석하면 다음과 같다. 총비용은 2023년 9월 정비구역지정고시를 참조하였으며, 공사비 및 사업비는 물가상승에 따른 물가상승 등을 고려하여 산정하였습니다. 1) 종전 자산평가금액
과거 자산가치 추정
기존 금호21지구 자산평가액은 2023년 9월 정비구역 지정 당시 추정자료를 기준으로 한 것이다. 위 추정자료에 따르면 아파트단지의 경우 지난해 아파트단지 공시가격의 1.5배 수준이다. 2022년, 단독주택의 경우 토지는 2022년 개별공시지가의 2배 + 건물가격(감가상각비를 반영한 건물가격, 총 100~200만원) 평당) 이를 예상하고 있습니다.) 이를 토대로 평당 가격을 추정하면 단독주택은 평당 2,800~3,200만원, 평당 5,000~5,500만원 정도가 될 것으로 예상됩니다. 다세대 주택의 경우. 금호21지구의 감정평가액이 재개발지역 지정 당시 제시된 종전 자산평가액과 유사하다고 가정하면 감정평가금액은 약 4,850억원이며, 일부 현금청산금액을 제외하면 종전 자산평가액이 된다. 4,800억원이다. .
– 평가금액 : 4,850억원 – 현금유동화금액 : 50억원 – 기존 자산평가액 : 4,800억원 – 단독·다세대 : 2,800~3,200만원/평 – 다가구 : 5,000~5,500만원/평
2) 공사비 추정
– 연면적 : 61,800평 – 평당 공사비 : 980만원/평 – 총 공사비 : 6,056억원
금호21지구 연면적은 약 6만1800평으로 예상된다. 아파트와 쇼핑몰은 1,219가구가 건설될 예정이며, 계단 등을 활용해 가구당 1.5대 이상의 주차면적을 확보할 것으로 예상돼 연면적은 6만1,800평으로 1.67배가 될 것으로 예상된다. 공급면적(37,000평). 최근 협동조합 설립 승인을 받아 착공까지 약 6~7년 정도 소요되는 점을 감안하면 평당 공사비는 980만원 안팎이 될 것으로 예상된다. 구릉지를 따라 단지를 지을수록 토목비가 증가한다는 점을 감안하면 평당 건축비는 980만원 안팎이 될 것으로 예상된다. . 연면적에 평당 공사비를 곱해 계산한 총공사비는 6056억원이다. 3) 사업비 추정
– 협회 운영비 등 : 450억원 (설계, 감리 등 외주용역비 포함) – 보상비 등 : 250억원 (현금청산, 영업권, 이전촉진비 등) – 전국 공공부지 매입비 : 300억 원 – 금융비 : 700억 원(사업비) (금융비 등) – 유지관리 인프라 구축비 : 500억 원 – 예비비 : 200억 원 – 총액 : 2,400억원
금호21지구 사업비는 정비구역 지정 당시 약 1,500억 원으로 추정됐으나, 실제 사업비는 이보다 약 60% 더 많은 약 2,400억 원이 될 것으로 예상된다. 자세히 살펴보면 위와 같습니다. 4) 총 비용 추정
– 기존자산평가 : 4,800억 원 – 공사비 : 6,056억 원 – 사업비 : 2,400억 원 – 총계 : 1조 3,256억 원
기존 자산평가액과 공사비, 사업비를 포함한 총 사업비는 1조 3,256억원이다. 비. 총이익 추정 총이익은 조합원판매수익, 일반판매수익, 임대주택수익, 상업판매수익으로 구성되어 있습니다. 총이익의 경우 회원판매가격, 일반판매가격, 임대주택, 상업용 판매수익 등을 총비용을 기준으로 추정하였다. 총이익의 구체적인 추정치는 다음과 같다. 1) 회원판매수익 추정
추정 사업타당성 분석을 바탕으로 한 예상 회원판매가격
조합원 매매이익은 아파트공급면적(3만7천평) 중 임대주택면적(4453평)과 일반분양면적(3260평)을 제외한 2만8137평(847가구)의 매매이익이다. 금호21지구에는 토지 등 소유자가 약 848명 있는데, 이 중 조합원이 매각을 신청하는 인원은 800명 미만일 것으로 예상된다. 1+를 신청한 조합원이 50명 정도 있다고 가정하면 1분양 기준 조합원이 매매를 신청한 가구수는 847가구다. 그것은 예상되었다. 조합원 대부분은 24평형(전용 59형), 34평형(전용 84형), 44평형(전용 109형)을 신청할 것으로 예상된다. 특히 34평형과 44평형의 경우 조합원이 모두 신청할 것으로 예상돼 이를 감안해 조합원 대상 매각이 이뤄지고 있다. 적용 면적이 추정되었습니다. 평당 회원분양가를 3,570만원으로 계산하면 회원분양이익은 1조45억원이다.
– 전체 공급면적 : 37,000평 – 아파트 공급면적 : 35,850평(1,219세대) – 매매주택면적 : 31,397평(999세대) – 조합원분양면적 : 28,137평(847세대) – 조합원 평당가격 : 원 3,570만/평 – 회원매출액 : 1조 45억 원
2) 일반분양이익 추정 일반분양이익은 주택분양면적(31,397평)에서 조합원분양면적(28,137평)을 제외한 3,260평(152가구)이다. 일반분양의 경우 전세대가 16평, 20평, 24평형의 소형세대가 될 것으로 예상된다. 인근 아파트 시세와 일반분양 소요기간(약 6~7년)을 고려하면 평당 일반분양가는 6,500원이다. 10,000원 정도 예상됩니다. 일반분양면적에 평당 일반분양가를 곱하면 일반분양차익은 2,119억원이다.
– 아파트 공급면적 : 35,850평(1,219세대) – 분양면적 : 31,397평(999세대) – 일반분양면적 : 3,260평(152세대) – 평당 일반분양가 : 6,500만원/평 – 일반분양 이익 : 2,119억 원
3) 임대주택 매매수익 추정
임대주택 건설계획 금호21지구 임대주택 면적은 총 4,453평(220가구)입니다. 임대주택의 경우 재개발이 진행됨에 따라 전체 가구수의 15% 이상을 지어야 하는 일반임대주택은 3,143평(168가구)이며, 국민주택임대주택의 건축면적은 2013년 1월 기준에 의거 건설됩니다. 허용용적률에서 법정 최대용적률로 늘어난 용적률은 1,310평(52세대)이다. 일반임대주택의 경우 토지와 건물의 가격을 모두 임대주택 매매차익으로 산정하므로 평당 1,800만원으로 계산하고, 국민주택규모 임대주택의 경우 1,800만원만 평당 가격으로 산정한다. 해당 건물은 임대주택 매매차익으로 계산돼 평당 900만원 안팎으로 계산됐다. 당시 임대주택 매매차익은 683억6000만원이었다.
– 전체 임대주택면적 : 4,453평(220세대) – 일반임대주택면적 : 3,143평(168세대) – 일반임대주택 매매가격 : 1,800만원/평 – 국민주택규모 임대주택면적 : 1,310평(52세대) – 국민주택규모 임대주택 매매가격 : 900만원/평 – 임대주택 매매이익 : 683.6억원
4) 상업판매이익 추정
– 상업면적 : 1,150평 – 상업용 매매가격 : 3,500만원/평 – 상업용 매출수익 : 402억 5천만원
상업용 판매수익의 경우 1,150평형 상업용 건물을 평당 3,500만원에 판매하는 기준으로 402억5,000만원이다. 아파트 등 상업용 건물의 경우 조합원 매매와 일반 매매가 모두 있기 때문에 조합원 매매와 일반 매매를 각각 절반 정도로 나누어 매매가격을 계산했다. 5) 총이익
– 회원판매수익: 1조 045억 원 – 일반판매수익: 2,119억 원 – 임대주택판매수익: 683억 6천만 원 – 상업용 부동산 판매수익: 402억 5천만 원 – 총계: 1조 3,250억 1천만 원
조합원 판매수익, 일반판매수익, 임대주택판매수익, 상업용 부동산 판매수익 등을 포함한 총 이익금액은 13,250억1,000만원이다. 이는 총지출액(1조 3,256억 원)과 거의 유사하므로 비례비율은 약 99.9%로 예상되며, 실제로는 100%에 가깝다. 기음. 사업타당성 분석 결론
균형/단원분양가(3,570만원/평) 일반분양가(6,500만원/평) 임대주택 16.2평_전용39형(99가구) 6억5,000만원(4가구) 10억5,000만원(30가구) 65가구 20.3평_전용49세대(156세대) 7억8천만원(3세대) 1 3억2천만원(50가구) 103세대 24.4평_전용59형(346세대) 9억3천만원(226세대) 16억원(72세대) 48세대 34.6평_전용84형(494세대) 가구), 12억 3천만원(490가구), 4세대 44.7평_109형 전용(124세대) 15.1억원(124세대)
전체(1,219세대) 847세대, 152세대, 220세대
조합원 매매가격과 사업타당성 분석에 따른 일반분양가를 예측할 때 조합원 매매가는 24평형(59형 단독) 9억3천만원, 34평형 12억3천만원 안팎으로 예상된다. 84 유형 전용). 금호21지구의 경우 금호동에서 가장 최근에 재건축이 진행되고 있는 지역으로, 최근 협동조합설립이나 사업시행 인가를 받고 있는 대부분의 장소들의 예상 매매가격이 10억원대인 것을 고려하면 21구역 예상가는 11억 원대로, 조합원 매매가는 소폭 오를 것으로 예상된다. 이는 금호21지구의 경우 전체 매매세대(999세대)에 비해 조합원 판매세대(847세대)가 많아 일반 매매가 저조하고, 감정가와 공사비 상승폭이 뚜렷하다. 금호21지구의 경우 신통기획이 재개발을 추진하면서 추진위원회가 생략되고 협동조합 설립이 승인됐지만 토지거래허가지역으로 지정되지 않았다. 하지만 다세대 주택의 경우 10평 기준 평당 1억원 안팎의 호가에 매물이 나와 있어 거래가 많지 않았다. 현재 기대되는 프리미엄은 4억~4억5천만원 정도가 될 것으로 예상되며, 층별 총 투자금액은 24평형이 13억원 초반, 34평형이 17억원 안팎이 될 것으로 예상된다. 3. 결론 가. 다세대 주택이 많아 장사가 잘 되지 않습니다.
금호21지구 조감도 금호21지구의 면적은 2만2822평이나 도로, 공원 등 유지관리 기반시설을 제외하면 실제로 주택이 들어선 면적은 약 1만8000평 정도다. 금호21지구의 경우 토지 소유자 수는 약 848명으로, 지구 면적에 비해 조합원 수가 많다. 옥수동을 비롯한 금호동 일대 재개발이 진행되던 시기에 비교적 늦게 개발된 금호21지구 일대에 다세대가 있기 때문이다. 집을 지었기 때문인 것 같습니다. 이에 따라 금호21지구는 조합설립 승인 이후 설계변경을 거치게 되며, 가구 수는 약 1,400가구로 늘어날 것으로 전해진다. 그러나 가구수가 증가하면 늘어난 가구수의 절반 정도에 임대주택을 짓는 것이 일반적이고, 대형(44평)은 축소된다. 30평(34평) 면적을 늘려 설계변경이 이뤄질 것으로 예상되기 때문에 가구수가 늘어나더라도 일반 매매차익 등의 변화는 크지 않아 전체적인 사업 타당성은 크게 다르다. 위 사업타당성 분석 결과를 바탕으로 이는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 비. 입지적 이점으로 재개발이 추진될 예정이다.
금남시장
금호21지구가 위치한 서울특별시 성동구 금호동 일대는 옥수동과 함께 구릉지에 위치해 있어 도시에서 쫓겨난 사람들이 정착하고 정착하던 곳이었다. 살았다. 그러나 1990년대부터 옥수동과 금호동의 재개발이 시작되면서 현재는 많은 지역이 아파트로 바뀌고 있다. 신축아파트 기준으로 옥수동과 금호동은 평당 6000만원이 넘고, 금호동은 평당 5000만~5500만원이 넘는다. 금호21지구는 금호동에서 아파트 단지가 들어설 가능성이 있는 마지막 지역이다. 따라서 금호21지구에 아파트가 지어지면 금호동에서 가장 높은 가격이 나올 가능성이 높다. 현재 가격과 미래 예상 가격을 생각해보면 금호21지구가 재개발을 하는 이유를 생각해 볼 수 있다.
https://t.me/+QufOCzTeY-NlMzY9
‘카의 서울부동산 인스턴트룸’이라는 텔레그램 채널입니다. 텔레그램 채널에는 최대 20만 명이 가입할 수 있으며, 소통은 나를 중심으로 일방적입니다. 비록 상호 소통을 위한 공간은 아니지만, 필요에 따라 자유롭게 내 생각을 공유할 수 있는 공간이 될 수 있다고 생각합니다. 부담 없이 서울 부동산에 대한 저의 견해를 듣고 싶으시다면, 편하게 들러주세요.